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朱教海律师 朱教海律师,现任内蒙古文盛律师事务所副主任。自取得律师职业资格以来,从事律师执业整十年。在十年的执业过程中,办理过当地多起有影响的大案,要案。曾担任呼和浩特市广播电台城市生活广播说法论道栏目嘉宾为广大听众答疑解... 详细>>

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律师姓名:朱教海律师

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小产权房买卖协议的法律效力如何

  尽管很多人不主张购买小产权房,但由于小产权房价格比同地段的商品房低很多,在经济压力面前有些人还是会铤而走险购买小产权房,而且买小产权房的时候也签订了相关的协议。那么,小产权房买卖协议的法律效力如何?

  小产权房买卖协议的法律效力如何

  (一)合法小产权房买卖的法律效力

  合法的小产权房,指拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。需要注意的是,上面两起案件中涉及的小产权房,都属于合法的小产权房。

  1、这类小产权房,具备合法的产权证明,法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让。

  2、对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售的行为,尽管《土地管理法》等现行法规仍做出禁止性规定,但并不属于强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看,对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效,出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后,再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失,从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此,合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则,司法判决基本倾向于认定合同有效。例如:《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效。”

  (二)违法小产权房买卖的法律效力

  违法的小产权房,即非法占用集体用地或者闲置的国有土地,将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质,在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下,进行非法建设,并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同,这类小产权房没有土地使用权证,没有规划、土地、建设等部门的审批,建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定,属于无法办理房屋产权登记的违法建筑,具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同,理论界主要有两种观点:

  1、合同无效说:作为买卖合同标的物的房屋,即违法建造的小产权房本身就是违法建筑,不能发生设立物权的法律效果,根本不能流转,作为合同的标的也就无法实现,无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的,如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设,故应以认定无效为基本原则。例如:《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议,人民法院应当依法受理,并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》,指出“建设、销售‘小产权房’,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”因此,对于这类违法小产权房买卖合同,很多法院都倾向于判决合同无效。

  2、合同效力待定说:笔者更倾向于这种说法。目前我国违法建设的小产权房数量巨大,是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题,但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效,将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度,影响城市科学发展,并冲击耕地保护制度,直接威胁中国的粮食安全。反之,如果一刀切地全部否定合同效力,则会直接触及中低收入阶层的切身利益,激化社会矛盾,产生大量纠纷,影响社会稳定,同时也对社会资源造成巨大浪费。因此,在处理违法小产权房买卖合同问题上,既要维护社会公共利益、公序良俗,又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中,以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”据此规定,由于违法的小产权房具有的先天违法性,建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权,买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后,违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,违法建筑从违法转为合法,合同的效力得以补正而有效;相反,如果严重影响城市规划或耕地保护规定,不能补办相关手续的,合同就归于无效。例如:广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定,“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷,属于平等主体之间的民事法律关系,应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑,需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的,不予受理,告知当事人先向行政主管部门申请处理。”广东省法院对违法小产权房采取“先行政再司法”的原则,实质上确立了处理这类买卖合同的效力待定原则。



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