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朱教海律师 朱教海律师,现任内蒙古文盛律师事务所副主任。自取得律师职业资格以来,从事律师执业整十年。在十年的执业过程中,办理过当地多起有影响的大案,要案。曾担任呼和浩特市广播电台城市生活广播说法论道栏目嘉宾为广大听众答疑解... 详细>>

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律师姓名:朱教海律师

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房产纠纷

农村房屋买卖的具体流程是怎样的

  随着经济的发展近年来农村房屋买卖也日趋频繁,而农民房屋买卖的纠纷也逐渐增多。国家对农村宅基地使用权的流转有着严格的限制,所以农村房屋的买卖并不是能够顺利进行的,那么农民房怎样买卖才有效呢,农村房屋买卖的具体流程是怎样的呢?

  根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称“土地管理法”)第二条第三款规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。该法第六十三条还规定,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而我国的土地属于全民所有或农民集体所有。根据土地管理法第62条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。故村民在取得新宅基地之后,不应继续占有原宅基地,必须及时退交村委会,由村委会依照村庄规划方案另行安排。 以上的条文虽未禁止农村房屋买卖,但也对房屋买卖做了诸多限制。

  农民房怎样买卖才有效?

  1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

  2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。

  3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。

  4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序,农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

  如何买卖:

  1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

  2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。

  3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

  4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

  5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。



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